我的情况如下：孩子26年上学
，目前家在向阳呼家楼
，对口的幼学是呼家楼中心幼学
，但初中对口学堂不是八十。我和家人单元别离在呼家楼和丽泽
，对于学区房目前有如下设法
，不知路哪个更相宜： 一是幼学呼幼
，凭据孩子的进建情况看能否上八十或者北中
，若是不能的话在过几年卖房去海淀或者西城
，那时辰入学孩子少了房价能降点
，我们还能够买房买个好一点的（屋子或许1500w）
，但是不知路这样跨区幼升初是不是肯定会填坑校
，还失去了幼学提拔和直升的机遇。 二是此刻就买海淀或者西城的学区
，但是此刻资金只有500万首付
，贷款压力也比力大
，目前向阳的屋子不错
，若是搬去海淀西城还得租房
，会很折腾。 我们比力偏差一
，也怕自己把握的信息不够
，以来转不到西海（我们还是认可西海的教育
，向阳资源太少了）
，想听下您的定见。 1、明年上学
，那是否能走点招就先测个智商吧
，5岁以上的根基正确。资质高的就留在向阳走各类点招
，或者直升也挺好的
，相对省心。普娃佛母或钻营资源平衡的去西城
，虎妈牛娃+更愿意竞争的去海淀。三个区到目前为止的教育模式不太一样
，看自家情况选择走哪条赛路吧。 2、孩子少了是有可能降低学区房的“溢价”
，房价不定
，这得看整体大盘的走势
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，人丁顶峰之后都是整体溢价率降落
，但房价没降
，由于大盘涨了。 3、跨区幼升初也不定填坑
，只能说概率比力大
，终于除了向阳
，对转学生都不是太敦睦。海淀是若是有点招就拼点招
，没有或不能参加的话拼命运。西城到目前为止是只能拼命运
，大抽奖的概率极度低
，大无数都是注册校
，能抽到二类校都是命运好的。 5、怕信息不够就找伴侣参与虎妈群
，各类信息满天飞。正本就是：妈妈的信息陪同+爸爸的资金支持+孩子的致力自鸡
，天时地利人和。 另表西海转学不难
，难的是怎么得到好资源
，要不白折腾。尤其是海淀
，其实就是向阳的升级版
，牛校更牛
，但渣校和向阳也差不多。 打个譬喻吧
，若是高考以英语为主
，那学区房选择的尺度就是“说话环境”
，这就是氛围的作用。其他的进建也都一样
，环境氛围是最沉要的
，若是想进入圈子
，最好提前进入赛路和方阵
，每个方阵的速度和频率是不一样的
，最终成就也就不一样。 请问
，大兴金色漫香郡90平两居
，2021年采办
，总价269万（房款258万+中介费11万）
，首付95万元
，贷款174万元。去年还了本金20万元
，此刻贷款本金还剩138万
，屋子能租3000元/月。目前卖的话也就200万
，能回本60万
，还不知路多久能出手。想问问章哥
，这个屋子能留吗
？还是果断卖了
，损失变现
？ 1、能卖200万
，月租3000
，租售比666
，租金收益有点儿不太高似的。是不是租便宜了
？由于西边天宫院板块的新源时期的价值跟金色漫香郡差不多
，90平两居200万出面儿。但租金在4000左右
，租售比500多点儿到不了550
，这还算是合理。 金色漫香郡固然说地段儿又弱了点儿
，房租适当降低也是应该
，但这666也偏低了。由于目前北京郊区的房价普遍超跌
，而金色漫香郡若是是此刻的租售比
，就不太算超跌了。终于丰台四五环200万房产都有租4500的
，租售比450左右呢
，这是典型的超跌。 3、另表也看看挂牌率
，若是是在2%左右或以内
，那也没必要焦急。由于北京郊区的均匀挂牌率就是2%
，达到3%或以上算是抛盘大
，还有着落的可能
，2%左右或以内无所谓。 4、总之先看看这房租对不合吧
？我感触低了点儿。而后看看挂牌率
，用中介的挂牌量除以幼区总套数
，2%之内就注明没有抛售
，没必要焦急。 请问
，23岁首动手月坛55平学区房
，孩子24年9月已顺利入学
，屋子顶层器材向一居改两居
，带着老人勉强能住
，均价12w多。目前思考二胎
，我们是止损换到邻近片区如海淀翠微左近改善
，还是持续持有到老二上幼学。月坛学区房您怎么看未来走势
？会持续走低吗
？ 1、用月坛的换到翠微改善
，这怎么聊呢
？打个譬喻吧
，相当于有一张全聚德的餐券
，能吃半只烤鸭的。但想了想感触不实惠
，所以把这餐券打折卖了
，添钱到旁边便宜坊买一整只。 也就是说
，西城和海淀所有带学位的普宅都是学区房
，也就都有学区溢价。月坛的溢价率更高
，但翠微的也没低几多
，换过来的话能够说单价降了
，但性价譬喻面没什么太大提升
，性质没有扭转。能理解吗
？ 所以通例的改善都是：在用完了学位之后
，换房到没有溢价的非学区房
，这才算真正的改善。当然这也看预算
，海淀在千万以上总价的溢价率就低些了
，1500-2000万以上的更低
，器材海都差不多法规。 2、月坛学区房的未来走势
，基础部门注定没问题
，注定是追随西城大盘。溢价部门重要看政策
，有利好就持续炒
，有可能撑住
，终于顶级学区更受追捧。没什么政策就看命运
，有可能受影响。 重要您这是占坑儿房
，溢价率正本就偏高
，并且还是顶层带硬伤的
，又悔改
，从居住角度讲各项都不太占优吧。而屋子是用来住的
，越宜居的才越保值呢
，至少流动性强。 能够参考日韩和台湾省的学区房汗青
，过了人丁拐点之后
，通常学区的屋子溢价率逐年降低
，顶级学区中宜居的大户型支持更强。终于好资源才什么时辰都稀缺呢
，学区是好资源
，宜居也是好资源。 还有一个问题想叨教您：从保值角度思考
，远洋一方溪语苑和城里有学区性质的屋子（好比上面提到的那三个幼区）
，未来哪个相对更保值呢
？ 2、比力任何器材都得是“对等”
，或者是有限造条款
，不然没什么意思。打个譬喻就是想买件衣服
，羽绒服和洋装哪个相宜
？这谁知路啊
，只能说钻营保暖就买羽绒服
，想干中介就买洋装
，职能分歧的器材没法儿比。 3、或者这么说吧
，钻营保值的稳妥就买溪语苑
，固然地段儿不算多强
，但幼区开发的不错
，这么多年只是略落后大盘而已
，以来只有物业水平不降落就或许率一连
，最好成就能不落后
，至少没风险。 学区房得分成两部门
，若是是老幼区
，那基础部门注定是追随大盘涨跌
，由于其自身就是大盘的沉要组成部门。只有屋子没硬伤
，那就占不到便宜也不吃亏。 但溢价部门说不好
，看明年之后的政策了
，有利好就能撑住
，没有的话或许都受影响。不外具体到幼区和房源又得看具体情况
，学区资源越好+居住履历越好的会支持更强
，通常的则就通常了
，东亚其他国度和城市都是这种先例。终于风口上猪的确都能飞
，还劣币摈除良币呢
，但退潮之后就知路谁穿戴裤衩了
，好器材才什么时辰都稀缺。 请问
，我是西城简易楼的住户
，老公房
，这次腾退由于没达到100%失败了。说真话我们家也犹豫
，由于给的钱切实太少了
，跟前几年我们亲戚家的相比差了一半还多
，重要就是屋子的差的太多了。我看了您点评丰台的了
，想问问您对溪城家园的怎么看
？另表您有什么建议吗
？ 1、溪城家园
，要说整体地段儿还行
，挨着公园的环境不错
，离地铁也不算太远
，板楼也不错。劣势是离地铁还是不近
，相对有点偏
，所以人家才给规划成保险房的；蛘咚嫡庵值囟味杂谄照凰闾
，终于住户们对表界配套的需要大。 另表就是密杜仔点儿大
，两个区加起来4000多户
，后续或许还得盖８际墙舸栈
，那这居住人丁就稍微密了点儿了。而看看左近的商品房幼区
，一致面积的地皮
，最多也就开发2000户吧
，甚至更少。 2、所以在我看来这就是典型的自住为主的幼区
，中规中矩吧。另表看物业的守护水平
，若是守护的好
，那价值走势就应该还行。若是不太强
，那过个6/7年
，或许价值就跟周边老房差不多了。