章哥您好
，我是您的忠诚粉丝
，您的头条我险些每集必看
，对您的概想深以为然
，当想调整住房的时辰
，首先想到的就是章哥您
，望您在百忙之中赐与领导！我的情况是这样的
，我们在大兴有一套大平层
，居住舒服
，配套齐全
，交通方便
，现值应该六百多万。在广表有一套开间
，三百多万
，均无贷款。 明年孙女上幼学
，儿子和儿媳妇均在西城广内及左近上班
，因而从明年起头他们三口都应该住在广内或广内左近
？凸垡蟊匦攵韵钟凶》拷幸幌碌髡
，经协商有以下两种规划
，请您给照拂一下
，哪个更好一些。 1、卖掉广表的
，添点钱在广内买一套60平左右的老破幼
，总价应该600万左右
，大兴的屋子我们两个老人住着。但我感触我们住着有点大
，屋子的利用率不高。同时还感触西城的老破幼居住履历差
，房屋质量差
，也不安我们会成为最后一棒的接盘侠。 2、保留广表的屋子
，把大兴的屋子卖了
，再添点钱
，在丰台区南四环内买一套两室一厅或三室一厅的次新房
，供儿子一家三口住
，固然他们一家三口上班或上学距离都有点远
，高低班开车可能会有点堵车
，但居住环境、居住履历都很好。具体到广表的屋子
，若是我们老两口在北京就住广表的屋子
，等孩子初中毕业后
，我们卖掉广表的屋子
，添点钱再去郊区买一套稍大一点的供我们老两口住。 凭据您的经验
，哪种规划更适合一点
，您还有没有更好的操作
？若是您偏差第一个规划
，在北幼左近哪个幼区比力符合我们家这种情况
？若是您更偏差第二个规划
，请推荐一下南四环内的次新幼区。感激！ 1、卖掉广表买广内的
，那只能说从学区溢价来讲有可能买到低一些的。但终于是600万总价
，低不到哪儿去。好比广表30%溢价率吧
，广内费点儿劲有可能买到20%的
，也就是能提高10%的居住性价比。这就看自己的履历是否相宜吧
，其他方面没什么区别。 保留广表的怎么说呢
？通常建议是若是用完了学位卖掉
，要不然留着就相当于赌学区了。但赌输了就输了
，赢了也就是个不输
，同时得承担租金的低收益+溢价部门的保值风险。 3、我没什么建议
，只能列出这情况
，既然是自住为主就看自己的爱好吧。北幼左近的问本地中介吧
，看房时算溢价
，买低点儿的就行。 四环内的幼区多了
，首经贸的万年花城
，马家堡到公益西桥更多
，星河城+城南嘉园+草桥欣园都好几期呢
，以板楼为主的都挺好。 请问
，我家娃读大学了
，去年高考阐扬得好
，裸分上的清华。我把您的视频转给有必要的伴侣吧。章哥
，有个问题征询您：我买的橡树湾三期东南向两居
，不通透
，此刻总共赔了160万。 请问：1、是否持续持有；2、换通透的橡树湾二期三居；3、换新房臻雲的幼三居
？不自住
，思考保值增值。新房地位太吵
，还要额表支付幼700万
，不知值不值得。此刻橡树湾三居受新房冲击大
，买的人少
，价值降了一些。等待您百忙之中领导迷津！ 2、橡树湾三期东南向两居
，那若是是为了改善的话就换三居
，但从投资保值角度意思不大。由于三居的租售比
，也就是租金收益率不定比二居更强
，并且还支出了几十万的置换税费
，抵上至少两年的租金了。 3、是否换臻澐重要看价值吧
，若是价值真能做到倒挂就算值
，避开噪音大的表围就行了。新房注定受追捧
，至少前五年是没问题的
，固然三个开发商合作
，但无所谓
，注定还是华润主导。所以值不值的就是看价值。 4、另表甭在乎什么橡树湾受新房冲击
，顶多是短期景象。全北京今年的新房开工量降了幼一半呢
，跟顶峰期相比更是降了三分之二。屋子是持久投资品
，没必要跟短期的行情纠结。 这让中介调出橡树湾的汗青价值和成交量看看就知路了
，从开盘到此刻至少四次显著颠簸了
，每次都说不一样
，其实哪次都一样
，踏踏实实持有就得了。 5、总之是否换三居看自己的居住需要
，单独为了保值的话意思不大。是否换臻澐看现实价值
，避开噪音大的楼座。另表也让中介给估算一下租售比
，若是和橡树湾能差不多就更相宜了
，注明新房溢价相对少
，性价比高。有显著差距就慎沉
，注明新房溢价还是高。至于大行情甭不安
，这世界就是一次次的循环
，这次从前了下次还这样儿。 追问一下。但有个租售比的逻辑我不知路对不合
，东城占坑一个月能租5500
，一年就是61000左右
，算上此刻的房价
，差不多年化1.7%
，昔时购入价年化1.49%。 但曦望山的年化
，按此刻报盘价看
，目前是1.47%。所所以不是这两套出租收益都差不多
？占坑房还得至少等4年才用完
，若是卖曦望山我持币换现金
，收益也应该有1.5%
？若是我未来或许率不用
，那我持有曦望山的必要性在哪里呢
？ 1、对比任何商品的性价比
，都必须是“同类同级”
，不然没什么意思。东城的是占坑儿房
，相当于占着车牌子的十八试炱面包
，曦望山是近郊改善房
，相当于新能源网红车吧。两种车的职能和用处都不太一样
，非得比力性价比就没什么意思了。 两套收益率差不多这怎么说呢
？打个不适当的譬喻吧
，您去大酒楼点一盘拍黄瓜28
，到大排档吃一份红烧肉也28。双方商家的毛利率差不太多
，但具体的感触履历只有自己体味了
，终于有环境档次和口味的区别
，各自的消费主张分歧。 2、东城占坑儿房
，昔时买的时辰之所以年化更低
，注明那会儿溢价更高呗。此刻的年化是1.7%
，那把这套房放到向阳丰台的话是2.4%
，也就是溢价率40%左右。 曦望山的年化1.47%算正常
，由于北京的均匀值是1.7-1.8%左右。但这里一是算郊区
，二是户型偏大的改善
，所以年化降低15%左右算正常
，不特殊。 收益性的话存款是利率在大无数时期
，高于屋子的租金收益率
，但钱币自身从持久看是注定贬值的。而屋子则是短期内的涨跌都有可能
，持久看是可能做到匹敌通胀的（北京屋子）。 叨教一下
，孩子此刻向阳白家庄读幼学4年级
，想幼升初的时辰
，通过换房到海淀上地
，但看了一下上地东里的房价很高了
，就算换房也只能买个一居户型
，也不知路这个设法对不合
，是就在这边上80中
，还是换到海淀上地何处的中学
，很犹豫
，请听听教员的建议。 2、若是资质通常就甭折腾了
，海淀和向阳都是两极分化很显著的模式
，区别是海淀的牛校更牛
，共同点是渣校的成就和普高率都不怎么样。俩学区的共同点是对口校都很牛
，区别是上地的更牛。 但对于普娃来说
，若是到上地不能确定进入牛中
，可就注定弱于80了
，终于80放到海淀也是仅次于幼强的。所以思考好
，用搞对象打个譬喻就是这边能确定跟薛宝钗成婚
，但换到哪边则是命运好娶黛玉
，命运不好的话娶袭人
，甚至还可能是刘姥姥呢。 3、另表若是是天牛娃
，家长指标是清华北大
，其他985就算考上也不去的
，那就去上地吧
，理论上的概率更高。但真得思考好
，由于若是是天才
，那其切实哪边的了局都差不多
，都能得到最顶级的教育资源。不是天才的话也差不多
，给了好器材也没用。 4、房价高不高的其实倒没什么
，由于白幼80学区的溢价率也不低
，换到上地无非是再增长一部门而已。相当于卖了奥迪换奔腾
，只不外驾乘履历是否相宜的只能自己体味
，有撞大运的成分。 5、总之这表人无法建议
，只能是家长的选择。不外真的多说一句
，全北京有您这种设法的估计是万里挑一了
，除了天才少年的话通常家庭不敢这么豪横；共荒苁峭ǔＬ觳
，得是达到韦神级别才相宜
，或者说是奔着北大疯人院去的
，半疯儿的都有点儿犯不上。 之前征询您的单元集租房没买
，手里200多个一向拿着
，银行利率切实太低了
，所以最近摩拳擦掌。想买套小屋子重要用于出租（由于老二今年才在西城读一年级）
，估计未来至少12年也不会住
，所以重要思考出租以及未来孩子必要时拿来置换。 由于18年之前一向生涯在石景山
，所以石景山看得多一些
，但是看了您一些文章
，说租售比力高的还是在东边
，但是没在东边生涯过
，不是很相识。您能或许给分析一下石景山、劲松、马甸的裕民左近
，该在哪里去踅摸着找屋子
？ 1、是200多万的总价不贷款了是吧
？那根基就是老破幼两居或商品房一居
，蕴含开间。北京的均匀租金收益率在2.4%
，向阳的有最高2.8%的
，石景山是否有我没把稳
，问问中介吧。 2、这仨不好比力
，没什么意思
，说多了的话又啰嗦又不好听
，算了吧。单一说就是若是不自住
，只思考投资性
，那注定是先北后南
，先东后西。但劲松其实不太算东
，这就不多说了。 3、其他的就不分析了
，通例建议是先看裕民。不外这里单价偏高
，300万以下的估计不好找
，尽量避开带硬伤的吧。具体找屋子那就问中介吧
，匹配房源是他们的业务。